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Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist es sehr wichtig, die Dokumente zu prüfen, die sich auf die Immobilie beziehen. Dies wird als „Due-Diligence-Verfahren“ bezeichnet und besteht aus der Beschaffung und Prüfung verschiedener Dokumente im Zusammenhang mit der Immobilie, nicht nur um zu überprüfen, ob alle sachlichen und rechtlichen Aspekte korrekt sind, sondern auch um die Verhandlungen mit dem Verkäufer zu vereinfachen.
In Deutschland ist es die Pflicht des Verkäufers, eine ausführliche Dokumentation über das zu verkaufende Objekt zu verfügen. Bei Auslandsimmobilien in Spanien stehen jedoch nicht immer alle Unterlagen zur Verfügung, zumindest nicht bei Immobilien im Wert von weniger als 250.000,00 Euro.
Beim Hauskauf in Spanien ist zu beachten, dass die folgenden Dokumente angefordert werden müssen, bevor der Vertrag über die Anzahlung und die Verpflichtung zum Kauf einer Immobilie unterzeichnet wird:
Dieses Dokument belegt, wer der tatsächliche Eigentümer ist und welche realen und steuerlichen Belastungen auf der Immobilie lasten. Es handelt sich um ein grundlegendes Dokument, das der Verkäufer vorlegen muss. Ohne Einsicht in den Grundbuchauszug sollte keine Verpflichtung zum Immobilienkauf in Spanien eingegangen werden.
Wenn du von Deutschland aus nach Immobilien suchst, kannst du auf der Seite des Katasteramts die Adresse und die Eigenschaften der Auslandsimmobilie in Spanien überprüfen. Die Angaben im Kataster müssen mit den Angaben im Grundbuchauszug übereinstimmen. In Spanien kommt es jedoch sehr häufig vor, dass diese Informationen nicht übereinstimmen, da es sich um unabhängige Datenbanken handelt, die erst in den letzten Jahren koordiniert wurden.
Es ist ratsam, die letzte Akte der Eigentümergemeinschaft einzusehen, um zu prüfen, welche Pläne die Gemeinschaft für die Zukunft hat, welche Ausgaben anfallen könnten (Reparaturen im Gebäude, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen usw.), und ob es außergewöhnliche Ausgaben, Schuldner oder offene Gerichtsverfahren gibt.
Obwohl sie zusammen mit der Urkunde der Eigentümergemeinschaft angefordert werden kann, ermöglicht es die Schuldenbescheinigung zu überprüfen, ob der Verkäufer mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten im Rückstand ist. Dieses Dokument ist wichtig und wird von Notaren verlangt.
Es ist wichtig, dass der Verkäufer mit der Zahlung der Grundsteuer (IBI) nicht im Verzug ist. Dieses Dokument wird ebenfalls beim Notar angefordert, und die Zahlung dieser Steuer wird in der Regel anteilig aufgeteilt. Diese Steuer wird jährlich gezahlt, und es ist sehr wahrscheinlich, dass der Verkäufer sie zum Zeitpunkt des Hauskaufs in Spanien bereits gezahlt hat. Wird die Immobilie am 20. Dezember gekauft, muss der Käufer dem Verkäufer den entsprechenden Betrag vom 20.12 (Kaufdatum) bis zum 31.12. zahlen.
In diesem Dokument wird mit Buchstaben von A (am besten) bis E (am schlechtesten) die Energieeffizienz der Immobilie in Bezug auf Belüftung, Beleuchtung, Heiz- und Kühlsysteme oder Warmwasser angegeben. Dieses Dokument muss dem Notar vor der Unterzeichnung vorgelegt werden.
Wenn deine zukünftige Auslandsimmobilie in Spanien für die Vermietung als Ferienwohnung bestimmt ist, muss sie diese Lizenz haben, um sie auf Portalen wie Booking.com oder Airbnb zu vermieten. Du solltest auch prüfen, ob die bestehende Lizenz auf den neuen Eigentümer übertragen werden kann. Beim Hauskauf in Spanien ist es wichtig, die Vorschriften für diese Lizenz zu beachten, da sie in jeder Stadt und Region unterschiedlich sind. Falls die Immobilie über keine Touristenlizenz verfügt, empfehlen wir dir, vor dem Kauf zu kontrollieren, ob die Immobilie den gesetzlichen Vorschriften entspricht, die eine Ferienwohnung erfüllen muss.
Falls die zu erwerbende Immobilie einer anderen Nutzung zugeführt werden soll (Büro, Handel usw.), muss geprüft werden, ob die Genehmigung gemäß den einschlägigen örtlichen Vorschriften auf den neuen Eigentümer übertragen werden kann.
Darüber hinaus gibt es noch weitere Dokumente, die zwar nicht unbedingt erforderlich sind, deren Einholung und Überprüfung aber empfohlen wird. Selbst wenn sie angefordert werden, gibt es leider keine Garantie, dass der Verkäufer sie zur Verfügung stellt.
Es ist wichtig zu erwähnen, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, dieses Dokument vorzulegen. Falls es jedoch bereitgestellt wird, ermöglicht es uns, die genaue Beschreibung des Grundstücks, die Grenzen des Grundstücks, die Dienstbarkeiten, die Bauerklärungen usw. zu überprüfen.
Diese Bescheinigung wird von den Stadtplanungsämtern der einzelnen Gemeinden ausgestellt und gibt Aufschluss über die städtebaulichen Merkmale des Grundstücks, die Klassifizierung des Bodens und seine Bebaubarkeit.
Seit 2012 ist es in den meisten autonomen Gemeinschaften Spaniens vorgeschrieben, dass Gebäude, die älter als 50 Jahre sind, einer technischen Inspektion unterzogen werden müssen. Sie muss den entsprechenden Gemeinden vorgelegt werden, um sicherzustellen, dass sich das Gebäude in einem guten Zustand befindet und die Sicherheit der Bewohner gewährleistet ist. Wenn das Gebäude über 50 Jahre alt ist, ist es ratsam, einen Architekten zu beauftragen, der das Gebäude, in dem sich das Haus befindet, vor dem Kauf visuell begutachten kann.
Dieses Buch enthält die Beschreibung des Gebäudes und seiner Bestandteile, die Regeln für die Nutzung, Erhaltung und Instandhaltung sowie die Regeln für das Vorgehen im Falle von Schäden oder Notsituationen.
Wenn du Hilfe bei der Beschaffung oder Überprüfung der Dokumente benötigst, kann dir unser Expertenteam weiterhelfen. Vereinbare hier ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns, wir freuen uns dir weiterhelfen zu können.
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